[开源证券]银行行业点评报告：从风险三要素（EAD/PD/LGD）看大行零售房贷新变化

2025年六大行个人房贷风险三要素（EAD/PD/LGD）概览 　　风险暴露（EAD）与客户结构：低风险区间集中度提升，策略分化。各行在低违约概率区间（[0,0.15)及[0.15,0.25)）的集中度普遍提升，招行在低风险区间集中度较高，风险暴露与客户数占比合计约70%，户均敞口超75万元，定位一二线房产优质客户；农行、建行偏分散化下沉，工行和中行相对均衡，户均敞口40-55万元；动态上看，2025年国有行均收缩个人房贷风险敞口，其中建行、中行中高违约率房贷[0.75%，2.5%）敞口大幅下降。 　　平均违约概率（PD）：整体稳定，小幅上行，国有行在1.7%-3.0%范围。农行在高风险区间[10%，100%）客户违约概率改善最为明显，体现出对风险客群的优化调整；招行的PD值始终处于六家行的最低水平，平均违约概率1.4%；交行中高风险区间违约概率有所上升，风险结构仍处下迁趋势但整体可控。 　　平均违约损失率（LGD）：普遍上行，中行升幅较明显。2025年六大行平均违约损失率普遍上行，这一趋势反映了个人房贷回收端的系统性压力：一是抵押物价值承压；二是清收周期拉长，司法拍卖、协商重组等处置流程耗时增加，侵蚀回收率。从银行个体上看，各行LGD差异较大，可能与区域、客群以及LTV重估频率不同有关。2025年中国银行LGD升幅最为明显，推测或是根据房价情况审慎调整LTV所致，并非风险情况恶化；招行LGD基本稳定，得益于客户首付比例较高、抵押物区域质量较优及贷后管理能力较强等。 　　房贷风险动态评估：敞口收缩，关注个贷损失覆盖程度下降 　　2025年国有行房地产贷款（对公+个人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。2025年下半年个人房贷预期损失覆盖倍数加快下行，部分行出现零售房贷不良额增+预期损失增加+减值准备减少的现象，主动少提平滑利润及核销处置力度加大或是主因，此现象或反映现阶段房贷动态风险仍在释放，下阶段需重点观察居民还款能力和意愿变化（对应收入预期和房价），若预期损失进一步提升，部分银行或存增提减值准备需要。 　　投资建议：地产风险整体可控，红利价值稳固持续 　　从客群平均违约率和违约损失率的上行趋势看，2025年银行零售房贷风险仍处于高位释放阶段，我们预计大型银行零售房贷LTV目前处于40-50%区间，抵押物价值覆盖授信敞口仍然充分，且大型银行已计提房贷减值覆盖预期损失均在1.2倍以上，风险整体可控，预计不会对银行潜在盈利造成较大冲击。同时，我们看好地产形势在2026年企稳，房价若无进一步大幅下跌，我们谨慎乐观看待当前房贷风险。建议关注项目储备充足、区域景气度高的城商行，受益标的如江苏银行、杭州银行、成都银行、重庆银行等。中长期看，大型综合化银行及特色财富管理银行占优，推荐中信银行，受益标的如工商银行、招商银行等。 　　风险提示：宏观经济增速下行；零售风险扩散使信用成本大幅上行；利率波动导致债券投资损失等。